¿Qué pasa con la hipoteca tras el divorcio?

Principio básico: el divorcio no afecta al banco

Cuando firmaste la hipoteca, el banco celebró un contrato contigo y tu entonces pareja. Ese contrato es autónomo del matrimonio. Se divorciarse, el banco sigue teniendo dos deudores, ambos solidariamente obligados. La sentencia de divorcio es una resolución inter partes: no obliga al banco a nada si no modifica específicamente la titularidad hipotecaria.

Lo habitual es pactar en el convenio regulador qué se hace con la hipoteca: "cada uno paga la mitad", "el que se queda la casa paga toda la hipoteca", "el otro queda liberado". Pero estos pactos son entre vosotros, no con el banco. Frente al banco, ambos seguís obligados hasta que él acepte modificar el contrato.

Consecuencia práctica

Si uno de los dos deja de pagar, el banco puede reclamar al otro el 100 %. Sentencia de divorcio al margen. Por eso regularizar la situación frente al banco es imprescindible.

Responsabilidad solidaria: qué significa

La mayoría de hipotecas conjuntas son solidarias: cada deudor responde del 100 %, no del 50 %. El banco puede dirigirse contra uno u otro por el total adeudado. Si cobra a uno, ese puede luego reclamar al otro la mitad que le corresponde internamente, pero frente al banco la deuda es del 100 % para cada uno.

Impagos

Si tu ex deja de pagar su mitad después del divorcio, el banco te reclamará a ti el 100 %. Tú tendrás que pagarlo y luego reclamar a tu ex la mitad en un procedimiento separado. Mientras tanto, tu historial crediticio se ve afectado. Por eso, si confías poco en tu ex, es crítico sacarte de la hipoteca cuanto antes tras el divorcio.

Fiadores y avalistas

Si la hipoteca tiene fiadores (típicamente padres de uno u otro), ellos también siguen respondiendo. Sacar fiadores del préstamo requiere negociación específica con el banco, y muchas veces solo se consigue con una novación de cierta entidad.

Las 4 opciones principales

Ante una hipoteca conjunta tras el divorcio, las opciones son:

1. Novación: modificación del contrato existente para que figure un único titular.
2. Subrogación a nueva hipoteca: uno contrata una nueva hipoteca a su nombre con otro banco (o el mismo) que cancela la anterior.
3. Venta y amortización: se vende el inmueble, se amortiza la hipoteca con lo obtenido y se reparte el remanente.
4. Asunción de pago sin cambio formal: uno acuerda pagar toda la cuota, pero sigue figurando el otro como deudor frente al banco.

La elección depende de la capacidad económica, de las relaciones con el banco y de la estrategia general de la liquidación. Veamos cada una en detalle.

Opción 1: novación hipotecaria

Es la modificación del contrato de hipoteca existente. Puede incluir:

• Cambio de titulares (uno sale, el otro queda solo).
• Cambio de plazos o cuotas para ajustar la cuota a la capacidad del que queda.
• Cambio del tipo de interés si interesa al banco.
• Liberación de avalistas (a veces).

Condiciones

El banco debe aceptar la novación. Analizará la capacidad económica del que queda: si puede asumir solo el préstamo. Normalmente exige:

• Cuota hipotecaria ≤ 30–35 % de ingresos netos del solicitante.
• Historial crediticio limpio.
• Tras el divorcio, sin fiadores adicionales que los existentes.

Coste

• Comisión de novación: 0 – 1 % del capital pendiente según contrato original.
• Arancel notarial de la escritura: 150 – 400 € según capital.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: 100 – 250 €.
• Tasación nueva de la vivienda (si el banco la exige): 300 – 600 €.
• AJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados): 0 (la novación hipotecaria está exenta en la mayoría de CCAA cuando solo modifica condiciones básicas).

Ventaja

Es la opción más barata si el banco la acepta. Mantiene las condiciones ventajosas del préstamo original (tipo de interés, plazo).

Desventaja

El banco puede negarse si considera que el único titular no tiene capacidad suficiente. En ese caso hay que ir a subrogación o venta.

Opción 2: subrogación a nueva hipoteca

Consiste en contratar una nueva hipoteca a nombre de uno solo (con el mismo banco o con otro), que cancela la anterior. Se utiliza cuando:

• El banco actual no acepta la novación.
• Hay otros bancos con condiciones mejores.
• Quieres aprovechar para renegociar plazo o tipo.

Procedimiento

Se firma una nueva hipoteca con el banco elegido. Ese banco paga al antiguo el capital pendiente y se cancela la hipoteca original. La vivienda queda como garantía del nuevo préstamo.

Coste

• Comisión de cancelación de la hipoteca antigua: 0 – 0,5 % del capital pendiente.
• Comisión de apertura de la nueva: 0 – 1 %.
• Arancel notarial: 300 – 800 €.
• Registro: 150 – 400 €.
• Tasación: 300 – 600 €.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5–1,5 % del capital (según CCAA, lo paga el banco desde 2018).
• Gestoría: 100 – 300 €.

Total coste orientativo para una hipoteca media: 500 – 1.500 €.

Ventaja

Si las condiciones del nuevo banco son significativamente mejores, se compensa el coste de la operación con las cuotas más bajas.

Desventaja

Más cara que la novación. Exige negociación con varios bancos. El antiguo contrato desaparece (pierdes cláusulas ventajosas si las tenías).

Opción 3: venta y amortización

La vivienda se vende a un tercero. Con el precio obtenido se cancela la hipoteca. El remanente se reparte entre los ex cónyuges según la liquidación.

Cuándo conviene

• Ninguno puede asumir solo la hipoteca.
• Ninguno quiere seguir en esa vivienda.
• Hay mejores ofertas de mercado y se puede obtener un precio bueno.
• El conflicto es tan intenso que la venta simplifica radicalmente.

Consideraciones

• Precio: debe ser suficiente para amortizar la hipoteca pendiente. Si la hipoteca es mayor que el valor de mercado ("hipoteca bajo el agua"), la venta no cancela completamente la deuda y queda remanente que seguís debiendo.
• Comisión inmobiliaria: 2–5 % del precio de venta.
• Gastos de cancelación: 150 – 600 € en notaría, registro y comisión.
• Impuestos: plusvalía municipal (IIVTNU) a cargo del vendedor, IRPF sobre la ganancia patrimonial (exento si es vivienda habitual y reinvertís en otra en 2 años).

Repartir el remanente

El remanente tras pagar hipoteca y gastos se reparte según la cuota de cada uno en la propiedad (habitualmente 50/50 salvo que las aportaciones fueran desiguales). Se documenta en la escritura de venta como parte de la liquidación de gananciales.

Opción 4: asunción de pago sin cambio formal

La alternativa más peligrosa pero a veces inevitable: uno de los ex cónyuges asume el pago completo sin que el contrato con el banco se modifique.

Cómo se documenta

En el convenio regulador se pacta: "El cónyuge X asumirá el pago íntegro de la hipoteca mensual desde la fecha de firma del presente convenio. Libera al cónyuge Y de cualquier obligación interna por este concepto."

Problema central

Esta cláusula NO afecta al banco. Si X deja de pagar, el banco puede reclamar a Y el total. Y tendrá que pagar, y luego reclamar a X por los canales ordinarios (demanda, ejecución).

Cuándo usarla

Solo si el banco ya negó la novación y no es viable subrogación o venta. Como solución temporal mientras se arregla la situación mejor. Con esta cláusula, al menos internamente hay claridad sobre quién debe pagar y puede usarse como prueba en una reclamación posterior.

Protección del cónyuge liberado internamente

Si tú eres el cónyuge que queda frente al banco aunque el convenio te libere, considera:

• Incluir cláusula penal por impago para poder reclamar con costes al otro.
• Garantía real sobre un bien del obligado (hipoteca unilateral, aval de tercero).
• Monitorizar los pagos mensuales (pedir al banco autorización para consultar estado de pagos).
• Si detectas impago, actuar rápido para no acumular intereses de demora.

Impuestos implicados según opción

Novación

Generalmente sin coste fiscal relevante. El AJD está exento en la mayoría de modalidades de novación por Ley 2/1994.

Subrogación a nueva hipoteca

AJD del nuevo préstamo a cargo del banco (desde 2018). Comisiones a cargo del cliente. No tributa IRPF (no es transmisión de inmueble, solo de hipoteca).

Adjudicación vinculada a divorcio

Si la vivienda se adjudica a uno como parte de la liquidación de gananciales, está exenta de ITP y AJD (salvo exceso de adjudicación sin compensación). No tributa IRPF (art. 33.3 d LIRPF). No plusvalía municipal. La asunción de hipoteca por el adjudicatario no cambia esta calificación fiscal.

Venta a tercero

• Plusvalía municipal (IIVTNU) a cargo del vendedor.
• IRPF sobre ganancia patrimonial. Si era vivienda habitual y reinvertís en otra en 2 años, exención total. Si no hay reinversión, tributa al tipo del ahorro (19–27 %).
• Mayores de 65 años con vivienda habitual: exención total por IRPF aunque no reinviertan.

Planificar los impuestos antes de decidir puede cambiar la opción preferida. Consulta con nuestros abogados con experiencia en fiscalidad de divorcios.

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